Entreprenad besiktningar
Som beställare/entreprenör kan ni beställa besiktning av olika slag för att få en opartisk bedömning av entreprenaden enligt kontraktshandlingarna och gällade byggregler
I normalfall utser beställaren besiktningsman
Vi utför besiktning av olika slag och upprättar ett utlåtande som mailas till parterna
Olika typer av entreprenadbesiktningar
Förbesiktning ,FB
Part får under entreprenadtiden påkalla förbesiktning av arbete som är svåråtkomligt för besiktning efter färdigställandet , som tas i bruk för färdigställandet eller ,om avhjälpande av fel i arbete efter färdigställande skulle vara väsentligt olägenhet för part eller i övriga särskilda skäl föreligger
Det är vanligt att ha en informell kontrollbesiktning ca 2 veckor före slutbesiktningen för att syna entreprenaden inför slutbesiktningen
slutbesiktningen blir då som en efterbesiktning där besiktningsmannen prickar av fel noteringar om de är korrekt avhjälpta och om det har uppkommit ny fel noteras dessa också
läs mer:
Förbesiktningens syfte är att pröva förekomsten av fel vid besiktningstillfället ,på
Den del av entreprenaden som besiktigas. Frågan om godkännande av entreprenaden och garantitid tas inte upp .det är viktigt att föremålet för besiktningen preciseras av den part som påkallar besiktningen. Det kan även vara av betydelse att besiktningsmannen noterar skicket hos anslutande delar som är av betydelse ,t ex sådant som kan orsaka skada på det besiktade .
Förbesiktningen fråntar inte beställaren möjlighet att påtala fel som inte noterats i utlåtandet . sådana möjligheter föreligger dels då felet inte borde ha märkts vid besiktningen (t ex om det finns intyg som säger motsatsen ), dels då de av beställaren av påtalats inom 6 månader (18 månader om det är väsentligt enligt AB 04,ABT 06) efter entreprenadtidens utgång .
Förbesiktningen har sin största praktiska betydelse som komplement eller alternativ till beställarens fortlöpande kontroll liksom till entreprenörens egenkontroll.
Det är vanligt att vi utför fortlöpande förbesiktningar formelt kan förbesiktning bara ske på ett färdigt arbete men genom att dela upp arbetet i olika moment kan man fastställa acceptanskriterier i ett tidigt skeda
Det kan vara lämpligt att förbesiktning verkställs av en del av entreprenaden som har färdigställ i tidigare skede t ex, en prefabstomme , ett tak som vid slutbesiktning kan vara täkt av snö osv
Förbesiktningens syfte är att pröva förekomsten av fel vid besiktningstillfället
Slutbesiktning ,SB
Slutbesiktning skall göras om någon part begär (konsumententreprenader) AB och ABT är det obligatoriskt att göra slutbesiktning den görs efter det att entreprenaden har avslutats
Entreprenören skall i god tid underrätta beställaren /konsumenten när entreprenaden beräknas vara färdig för slutbesiktning beställaren /konsumenten skall därefter utan dröjsmål meddela entreprenören att hon/han begär besiktning och om så är fallet ,utse en besiktningsman att utför besiktningen om konsumenten inte utser någon besiktnings man får entreprenören göra det parter kan också utse besiktningsman gemensamt
Besiktningsmannen kallar därefter parterna till slutbesiktning
Läs mer :
Slutbesiktningen är för båda parter den viktigaste besiktningen. Det gäller nämligen här att pröva och avgöra frågan om godkännade av entreprenaden , vilket i sin tur har många betydelsefulla konsekvenser för parterna (om inte parterna kommer överens om annat)
-Slutbesiktning ska ske först vid kontraktstidens utgång eller om entreprenaden färdigställs senare , utan dröjsmål efter att entreprenören meddelat sig färdig.
Objektet för besiktning kan vara hela entreprenaden , huvuddel av entreprenaden enligt kontrakt .
Om slutbesiktning inte verkställs inom föreskriven tid på grund av beställarens underlåtenhet , ska entreprenaden anses godkänd och avlämnad från den dag då besiktningen rätteligen skulle ha verkställts (AB 7§12)
Slutbesiktningens syfte är att kontrollera om entreprenaden är avtalsenlig eller ej (godkänd eller icke godkänd)
Efterbesiktning EB
Part äger rätt att på kalla efterbesiktning för att kontrollera om fel vid tidigare besiktning är avhjälpt
Ersättning till besiktningsmannen : av entreprenören om fel i större omfattning kvarstår i annat fall av beställaren (om inte annat avtalats )
LÄS MER:
Vid efterbesiktning ska konstateras om fel avhjälpts. I utlåtandet över efterbesiktning noteras de kvarstående felen som inte avhjälpts och eventuella följdfel som uppkommit vid avhjälpandet. Fel som inte noterats tidigare ska inte tas upp vid efterbesiktning
Men kan skriftligen påtalas av beställaren inom 6 månader eller tas upp som särskildbesiktning om parterna påkallar sådan.
Inget hindrar dock att förrättningen omfattar både efterbesiktning och särskildbesiktning om detta angivits i kallelsen.
Om beställaren underlåter att ombesörja efterbesiktning som påkallats av entreprenören ,föreskriver AB att felet ska anses som avhjälpt ,dvs beställaren kan inte senare göra gällande att felet kvarstår. Påkallandet bör då ha formen av en skriftlig färdiganmälan med begäran om efterbesiktning
(Detta efter som inte entreprenören inte får utse besiktningsman till efterbesiktning bara påkalla )
Särskildbesiktning SÄB
Part får efter entreprenadtidens utgång påkalla särskild besiktning särskildbesiktning avseende fel enligt 9§ konsumentstjänstlagen ,som framträtt efter godkänd slutbesiktning eller som påtalats av beställaren i enlighet med 60§3 konsumentstjänstlagen .
Ersättning till besiktningsmannen av påkallande part
Läs mer :
AB 04
”kap 7§4 särskildbesiktning ”
part har rätt att entreprenadtidens utgång påkalla särskild besiktning avseende
1. sådant fel som beställaren har påtalat
särskild besiktning verkställs utan dröjsmål efter påkallandet
så står det i AB 04
i ABT 06 har en punkt tillkommit 2. Entreprenadens status i visst avseende
punkt 2 ger beställaren rätt att påkalla särskildbesiktning utan att dessförinnan ange förekomsten av fel som grund
även entreprenören ges rätt att på kalla särskildbesiktning med stöd av punkt 2
t ex om han befarar att beställaren inte sköter anläggningen som avtalat så som bristande bevattning av buskar ,rengöring av filter mm
syftet med särskildbesiktning skall vara angivet i kallelsen och i utlåtandet.
Här anges några exempel på när det är lämpligt att påkalla särskild besiktning:
- 1. inom 6/18 månader fristen
-Efter slutbesiktning av ett nytt bostadshus har lägenheterna upplåtits med bostadsrätt och inflyttning skett. Beställaren påkallar särskild besiktning innan
6månsders fristen löper ut , med syfte att hantera det klagomål som anmälts av bostadsrättshavarna .
-I ett tilläggsavtal framgår att målning av väggar skall ske på underlag av mikrolitväv .Tilläggs avtalet uppmärksammades inte vid slutbesiktningen .Efter en tid framkommer tvivel om detta utförts i alla lägenheter beställaren påkallar då särskild besiktning för att få frågan avgjord innan 6 månadersfristen löpt ut
- 2. inom garanti tiden
-Första vintern efter slutbesiktningen anmäls problem med otillräcklig värme i lokaler och kondens på fönster .Entreprenören bestrider garanti ansvar .beställaren påkallar särskild besiktning för att få ansvarsfrågan av gjord.
- 3. Efter garantitidens utgång
-Tre år efter slutbesiktning inträffar haveri i en kylmaskin .Entreprenören hävdar att garantitiden för material och varor löpt ut . Beställaren bedömer att orsaken kan vara att säkerhetsutrustning för maskinen inte kontrollerats på det sätt som egenkontrolldokumentet visar .Beställaren påkallar särskild besiktning för att få ansvarsfrågan av gjord .
Garantibesiktning ,§ 59 besiktning , 2 års besiktning
Denna besiktning ska ske inom 24 månader om garantitiden är 2 år och det räknas från en godkänd slutbesiktning eller om slutbesiktning inte har gjorts 2 år från arbetet slutfördes
Besiktningsmannen går då igenom om nya fel uppstått under garantitiden
fel från slutbesiktningen som inte är avhjälpta ska inte tas upp
Ersättning till besiktningsmannen av påkallade part (om inte annat avtalats )
Paket lösningar :
Paket 1 (KB+SB)
En Kontrollbesiktning ca :två veckor före slutbesiktning kontrollbesiktningen görs på samma sätt som slutbesiktning man går igenom hela entreprenaden och noterar fel och tanken är att dessa skall vara av hjälpta till slutbesiktningen
Paket 2 (KB+SB+EB)
Lika som paket 1 men med en efterbesiktning två månader efter godkänd slutbesiktning
För att kontrollera att felen är av hjälpta på ett korekt sätt skulle fel kvarstå i stor omfattning är entreprenören skyldig att bekosta efterbesiktningen vilket gör entreprenören mer angelägen att avhjälpa felen
Paket 3 Fortlöpande besiktningar i 7-steg (FB+KB+SB+EB)
Normalt utförs följande besiktningar
- 1. Förbesiktning FB1 av mark, bärlager ,dränering
- 2. Förbesiktning FB2 av betongplatta kollar buktighet och lutning samt att det gjörs en Efterbesiktning av FB1 mark mm
- 3. Förbesiktning FB3 av hus stommen samt Efterbesiktning av tidigare besiktningar
- 4. Förbesiktning FB4 av våtutrymmens tätskikt och golv lutningar samt Efterbesiktning av tidigare besiktningar
- 5. Kontrollbesiktning av hela entreprenaden i städat skick ca :14 före slutbesiktningen
- 6. Slutbesiktning av hela entreprenaden
- 7. Efterbesiktning 2 månader godkänd slutbesiktning
De olika förbesiktningarna kan variera mellan olika hus modeller och byggsystem
Våra priser:
Förbesiktning FB,
kontrollbesiktning KB: från 6400 :-exkl moms /8000:- inkl moms
paket 1 KB+SB från 10400:- exkl moms /13000:- inkl moms
paket 2 KB+SB+EB från 14200:- exkl moms/17750:- inkl moms
paket 3 besiktning i 7-steg från 29400:- exkl moms/36750:- inkl moms
slutbesiktning ,
särskildbesiktning från 6400:- exkl moms/8000:-inkl moms
2 årsbesiktning ,§59 besiktning ,
Garantibesiktning från 4500:- exkl moms/5625:- inkl moms
Efterbesiktning från 4000:- exkl moms/5000:- inkl moms
Kontrollansvarig enligt PBL från 21800:- exkl moms/27250:-inkl moms
I Priset ingår
Kallelse av parter (i paketen 1-3 gjörs en besiktnings plan som utgjör kallelsen )
Resa upp till 10 mil
Besiktning på plats upp till 2.0 timmar
Utskick av besiktningsutlåtande per mail
Observera att utlåtandet ej sänds till berörda parter förrän arvodet är oss tillhanda